Fundos imobiliários: Vale a pena investir nos alavancados?

Os fundos imobiliários voltaram a ter um bom momento. O índice referência do setor, o Ifix, emplacou uma sequência de altas entre o fim de abril e maio, recuperando-se a ponto de voltar ao nível dos 3 mil pontos.

Provavelmente, o investidor deve estar se perguntando em qual fundo apostar para aproveitar esse momento favorável aos FIIs e que analistas preveem continuidade. Muitos fundos recorrem ao mecanismo da alavancagem financeira. O que pode gerar retornos interessantes.

Vale apostar em fundos imobiliários alavancados?

Um fundo quando alavancado pode realizar diversas operações e executar diferentes estratégias, com ativos e derivativos distintos. Entretanto, é importante saber identificar quando um fundo opera alavancado, para avaliar os riscos envolvidos e decidir se vale a pena apostar nesse investimento.

O TRX Real Estate (TRXF11), fundo imobiliário do segmento híbrido, chegou a ter 50% de alavancagem no início de sua operação. Isso se deu por meio de securitização de contratos atípicos e taxas casadas com as receitas de aluguel dos ativos.

Com isso, o FII atingiu um patamar competitivo de rendimentos mensais para os cotistas e estruturou o pagamento das despesas geradas pela alavancagem. Ou seja, o TRXF11 usou o dinheiro emprestado para crescer seu patrimônio em número de imóveis com os pagamentos atrelados às receitas de aluguel.

Agora, o fundo imobiliário está vendendo empreendimentos adquiridos por meio desse mecanismo, conseguindo ter lucro com as alienações. Hoje, o TRX Real Estate tem 36% de alavancagem sobre um patrimônio líquido que cresceu 71,7% nos últimos, para R$ 1,2 bilhão.

Outros fundos imobiliários alavancados

Outro fundo imobiliário de real estate também explorou a alavancagem. O VBI Prime Properties (PVBI11) tem três lajes corporativas e, até dezembro do ano passado, tinha participação de 20% no ativo Torre B JK.

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Porém, para comprar o imóvel, o fundo emitiu um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), de R$ 155,6 milhões em duas tranches, com carência de principal até julho deste ano.

No entanto, o fundo imobiliário vendeu a sua participação no ativo por R$ 237 milhões e fez o pré-pagamento da alavancagem, em uma operação que gerou um grande lucro ao fundo.

O método de usar a alavancagem trouxe resultados positivos para esses dois FIIs. Mas nem tudo são flores e dá certo para todos. Dois exemplos disso são os fundos imobiliários REC Logística (RELG11) e XP Properties (XPPR11), que passam por um momento delicado de alavancagem.

Nem toda alavancagem dá certo

Segundo os últimos comunicados do REC Logística, a alavancagem aproxima-se dos 70%. Em meio a isso, o FII anunciou no começo de abril que não fará mais pagamentos mensais de dividendos aos cotistas.

Sendo assim, desde março, o resultado caixa do RELG11 não será distribuído mensalmente, “com o objetivo de se viabilizar opções para o cumprimento das obrigações do fundo”, explicou o FII.

O desempenho do fundo imobiliário foi tão ruim no mês passado que ele não faz mais parte do Ifix desde o começo de maio. Além disso, a gestora e administradora do fundo trabalham para vender os ativos do portfólio do REC Logística. O fundo vem sendo negociado com 60% de desconto sobre o valor patrimonial.

Além dele, tem o XPPR1 que, para fazer a aquisição de parte do empreendimento Faria Lima Plaza, fez uma grande alavancagem.

Porém, com a necessidade de caixa para pagar as parcelas da dívida, o FII vendeu a participação 25% no imóvel, além da fatia entre outros espaços em São Paulo e em Barueri, em uma operação de R$ 200 milhões.

No fim de março, o XP Properties explicou que em meio ao seu endividamento, a venda das lajes corporativas foi para a amortização de dívidas.

Fundamentos da alavancagem

“Quando se trata de endividamento, o grande ponto a identificar é se a operação que o fundo está fazendo, especialmente os de tijolos, tem atratividade”, comenta o analista de real estate da Empiricus Research, Caio Nabuco de Araujo.

Segundo ele, seja pela qualidade do ativo, seja pelo potencial de retorno a viabilidade desse endividamento. “Esses exemplos mostram bem isso. Tendo fluxo de caixa bem combinado, pode gerar valor para o fundo. Seja no longo prazo, com o carrego do imóvel ou até com operação de curto prazo, como o PVBI11 fez”, diz o analista.

Por outro lado, segundo Araujo, se a alavancagem financeira do fundo imobiliário não tem estratégia e fundamentos, ele sofre com determinadas questões de mercado.

“Tal como a gente viu com lajes corporativas. O investidor e o fundo correm um risco maior de algum prejuízo mais significativo”, avalia.