Novo normal? Fundos imobiliários de lajes corporativas apanham em 2023 e BBA aponta ‘sinal amarelo’ em SP

Nos últimos dias, alguns fundos imobiliários de lajes corporativas ou escritórios anunciaram locação de imóveis, principalmente em São Paulo. Porém, o cenário não é dos melhores para o segmento de FIIs.

Os analistas do Itaú BBA, Larissa Napo e Marcelo Potenza, comentam que lajes corporativas vêm registrando um dos piores desempenhos setoriais no acumulado de 2023.

“Proventos baixos, patamares altos de alavancagem e dados de mercado pouco inspiradores ajudam a explicar os retornos recentes dos fundos imobiliários de lajes listados na Bolsa“, dizem.

Contudo, eles chamam a atenção para as operações envolvendo escritórios, que seguem em alta. Principalmente, nas regiões consideradas “premium” na capital paulista.

Essas regiões compreendem as avenidas Brigadeiro Faria Lima, Juscelino Kubitschek (JK), Paulista e os bairros Itaim Bibi e Vila Olímpia.

“Depois de meses de queda da taxa de vacância, São Paulo registrou dois trimestres seguidos de alta no patamar de desocupação. As regiões premium também foram afetadas, mas se mantiveram abaixo dos 10% de vacância, patamar que os proprietários das lajes têm poder de barganha durante as negociações”, explicam os analistas.

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Nappo e Potenza destacam que as maiores vacâncias em ativos de lajes corporativas estão nas regiões que perderam atratividade ao longo da pandemia de covid-19 ou receberam um estoque de novos empreendimentos relevantes em um passado recente.

Essas regiões são os bairros Chácara Santo Antônio, Santo Amaro, a Marginal Pinheiros e a região da avenida Doutor Chucri Zaidan.

Segundo o iTrix, índice setorial de FIIs que tem como base o desempenho de mais de 100 fundos que compõem o índice referência do setor (Ifix), o segmento de escritórios tem valorização de 8,9% no acumulado do ano, no segundo pior desempenho.

Fundos imobiliários de lajes sentem preço do aluguel

Além disso, o BBA chama a atenção para o preço do aluguel.

Os analistas destacam que, nas melhores localidades da capital paulista, a tendência de aumento no preço pedido na locação é clara, com ativos específicos atingindo de R$ 300 a R$ 400 o metro quadrado.

Que o preço do aluguel avançou em 2023 não é novidade. Os últimos levantamentos do Índice Fipezap sobre o aluguel de imóveis residenciais e comerciais mostraram elevação de preços ao longo do ano.

O valor pago pela locação de empreendimentos comerciais avançou 6,28% entre janeiro e outubro, enquanto para residências a valorização dispara 15,96% no período.

Menos pressionado, o índice oficial de inflação (IPCA) tem ganhos de 4,82% até o mês passado. Em contrapartida, o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), indicador da Fundação Getulio Vargas (FGV) e muito utilizado para reajustar contratos de aluguéis, recua 3,89% no acumulado do ano.

No recorte por cidades, o preço por locação de imóveis comerciais em São Paulo avançou 6,65% de janeiro a outubro, segundo o FipeZap. Vale ressaltar que as regiões citadas acima têm preços de metro quadrado mais caros da capital paulista.

Já no Rio de Janeiro, o dado é ainda maior (+7,42%).

Vacância no Rio está ‘desconfortável’ e ‘sinal amarelo’ em SP

Sobre o mercado fluminense, os analistas do Itaú BBA avaliam que a curva de vacância continua lateralizada e registrando desocupação acima de 30%, um patamar “bem desconfortável”.

Sendo assim, a curva de preço médio pedido reflete em uma tendência de queda quando, dada a análise pouca conclusiva em relação as regiões da orla (das praias) e da zona sul, separadamente.

De modo geral, o BBA diz que o “sinal amarelo” está novamente aceso, já que a vacância subiu nos segundo e terceiro trimestres deste ano, em São Paulo, e encerrou a tendência de queda vista desde o terceiro trimestre de 2021.

“Os FIIs de lajes corporativas continuam descontados e seguem como teses de ganho de capital. Porém, tirando os que têm exposição majoritária a ativos bons e bem localizados, o curto prazo pode não ser tão animador”, concluem.