Ibovespa O que muda entre CDI e IPCA nos FIIs de papel — e por que olhar só para os juros pode ser um erro, segundo gestores
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Engana-se quem pensa que com a taxa Selic ainda em patamar elevado, de 14% ao ano, os fundos imobiliários de recebíveis — popularmente conhecidos como FIIs de papel — atrelados ao CDI são automaticamente a melhor escolha.
À primeira vista, a lógica pode até parecer simples: se os juros estão altos, faria sentido investir nos ativos que acompanham os próprios juros. Só que, quando o assunto é crédito, essa conta pode ser um pouco menos óbvia do que aparenta.
Isso porque escolher entre um Certificado de Recebível Imobiliário (CRI) indexado ao CDI ou ao IPCA (inflação) não muda apenas a forma de remuneração do investimento.
Na verdade, também altera o tipo de operação financiada e até os riscos que passam a compor a carteira.
Pelo menos é o que afirmaram gestores em conversas com o Money Times, ao explicarem por que, mesmo em um cenário de política monetária restritiva, olhar apenas para o CDI pode levar o investidor a ignorar oportunidades — ou concentrar vulnerabilidades sem perceber.
Afinal, quando o cotista aporta em um FII de papel, ele não está escolhendo apenas um retorno, mas também qual tipo de dívida imobiliária quer financiar.
Fundos imobiliários (FIIs): O ‘preço’ do CDI
Brunno Bagnariolli, gestor e sócio da JiveMauá Real Estate, afirma que quem investe apenas olhando para o rendimento atual costuma esquecer que o CDI é cíclico.
Segundo ele, o problema não está na remuneração alcançada hoje, mas, sim, no que acontece amanhã, quando esses títulos vencem.
O executivo explica que papéis atrelados ao CDI costumam ter prazo mais curto, enquanto os indexados ao IPCA geralmente têm duration (duração) mais longa, o que permite “travar” prêmios elevados por mais tempo.
“Hoje, você consegue investir com CDI alto porque os juros estão altos. Mas, quando esse dinheiro voltar para você, o CDI pode estar em 10%”, disse ele à reportagem.
“E, quando chegar esse momento, você não encontrará mais operações pagando IPCA +9%.”
O indexador muda o tipo de crédito
Se a discussão parasse na comparação entre CDI e IPCA, ela seria apenas uma aposta sobre o rumo da Selic, afinal.
Só que, de acordo com Martim Fass, gestor da Daycoval Asset, o indexador também ajuda a definir qual tipo de crédito o fundo imobiliário — e, consequentemente, o cotista — está comprando.
Ao Money Times, o executivo ponderou que os CRIs corrigidos pelo CDI costumam financiar incorporadoras, que utilizam essa modalidade de financiamento para complementar recursos durante o desenvolvimento de empreendimentos.
Assim como Brunno Bagnariolli, ele afirmou que essas operações normalmente têm prazo mais curto e aceitam pagar CDI acrescido de um prêmio justamente porque atendem necessidades específicas de caixa.
“Quem aguenta pagar CDI, em geral, é incorporador imobiliário, que está sem o recurso para a produção e consegue colocar na conta CDI +4% para cobrir uma etapa da obra”, disse Fass.
Na avaliação do executivo, isso não significa, porém, que esses ativos sejam piores. O ponto de atenção, em sua visão, é outro: a concentração em um segmento específico.
“Para ficar só em CDI, você tem que acabar concentrando em incorporação imobiliária. Não é necessariamente mais arriscado, mas, quando você só tem CDI na carteira, acaba focando numa atividade dentro do universo imobiliário, que é muito grande”, afirmou.
“Se, por exemplo, a velocidade de comercialização dos imóveis residenciais recua, como tem ocorrido, e começa a empacar as vendas, você terá um gargalo maior por estar concentrado”, acrescentou.
“Eu acho que não tem problema se o fundo imobiliário fosse só disso [CDI], mas como nós, na Daycoval, temos apenas um FII de crédito, optamos por ter uma diversificação maior”, ponderou, ao citar que o veículo do banco possui 50% de alocação em cada indexador.
Por que o IPCA combina com o mercado imobiliário
Se o CDI costuma aparecer em operações mais ligadas a incorporadoras, o IPCA tem uma relação mais direta com ativos imobiliários de longo prazo, segundo avaliação de Bagnariolli.
De acordo com ele, existe uma lógica econômica para essa preferência: imóveis e contratos de aluguel costumam acompanhar a alta dos preços.
“Se você aluga um apartamento, o reajuste normalmente segue a inflação, e não o CDI. Então, se você faz uma dívida cuja garantia é um imóvel, é melhor que a sua dívida também seja IPCA”, exemplificou, ao citar que, hoje, a estratégia da JiveMauá reflete exatamente essa visão.
“Acho bom que existam opções [fundos de papel atrelados somente ao CDI ou somente ao IPCA] no mercado. Mas, como eu comentei, a indústria imobiliária tem muito mais a ver com inflação do que com juros”, disse.
“Nós [na JiveMauá] não temos um FII só atrelado ao CDI. Os nossos veículos de recebíveis têm, na média, 90% de IPCA e 10% de CDI. Acho que, no longo prazo, é para ter muito mais inflação do que juros na carteira”, acrescentou.
De um lado, travar juros. Do outro, diversificar
Apesar de os dois gestores concordarem em alguns fundamentos, eles discordam na conclusão da alocação e seguem caminhos diferentes.
Enquanto a JiveMauá, como explicou Bagnariolli, vê oportunidade para travar retornos elevados em operações indexadas ao IPCA, a Daycoval entende que combinar CDI e inflação ajuda a diversificar tanto os indexadores quanto os tipos de crédito presentes numa carteira.
O motivo, segundo Fass, é simples: não dá para prever os próximos ciclos econômicos.
Pandemia, disparada da inflação, guerras e mudanças bruscas na política monetária foram exemplos citados pelo executivo do banco de como os cenários podem mudar rapidamente.
“Eu acho que a carteira [do investidor] tem que ter os dois. Não teria nenhum problema a gente fazer um FII só CDI ou um só IPCA. Mas, pensando como um todo, não dá para ter só um desses dois indexadores”, disse o executivo da Daycoval.
“É esta a nossa visão: ter um portfólio equilibrado e dividido. Afinal, o CDI pode cair, e aí você observará todos os ativos indexados ao IPCA valorizando, e perderá essa onda. É difícil fazer previsão, ninguém tem bola de cristal.”
No fim das contas, os dois gestores concordam em um ponto importante: escolher um FII de papel olhando apenas para o indexador pode ser um erro, já que o CDI indica quanto o investidor recebe hoje, enquanto o IPCA ajuda a entender por quanto tempo esse retorno pode ser mantido. Mas nenhum dos dois indicadores, sozinho, explica toda a história.
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