Onda de calotes no mercado imobiliário dos EUA relembra estopim de crise de 2008

Uma notícia veiculada ao fim da semana passada jogou mais sombra à perspectiva do mercado imobiliário americano, fazendo ecoar lembranças da crise dos subprimes (crise financeira de 2008).

O Columbia Property Funds, fundo de investimento imobiliário (Real State Investment Trust) dono de sete prédios corporativos de alto perfil nos Estados Unidos, deu um calote de US$ 1,7 bilhão referente a notas hipotecárias associadas à aquisição dessas lajes corporativas.

Os prédios corporativos do fundo estão localizados em grandes cidades americanas, como Nova York, Jersey City e São Francisco (onde está o prédio mais valioso do portfólio da Columbia, estimado em US$ 479 milhões), e tem como locatários empresas como o Twitter, o Snapchat, a WeWork e o Buzzfeed.

Utilizado largamente nos EUA, as notas hipotecários são concedidas por instituições financeiras a clientes (nesse caso, o fundo de investimento) que desejam comprar algum bem imobiliário, garantindo ao credor a possibilidade de retomar ou vender a propriedade em caso de não pagamento do crédito.

Segundo o Wall Street Journal, o FII em questão optou pela contratação de um prêmio flutuante sobre o crédito tomado, que à época da aquisição dos prédios girava em torno de -3% ao ano.

Ocorre que, com o aperto monetário conduzido pelo Federal Reserve (Fed, o banco central norte-americano) e a piora do ambiente de juros nos EUA, a taxa de juros do contrato passou a beirar os 6% (a taxa-base no país está em 4,50%-4,75%), levando à inadimplência de 30 dias do proprietário.

Representantes do Columbia Property Funds comunicaram que procurarão os credores do contrato para regularizar a situação dos prédios. A instituição provedora do crédito e intermediadora do contrato é o grande banco americano Wells Fargo, que ainda não se pronunciou sobre o caso.

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Em 2019, a Columbia Property Funds foi comprada por uma das maiores gestoras do mundo, a Pacif Investment Managament Company (Pimco), que possui sob custódia um total de US$ 3,2 trilhões.

O calote envolvendo o FII da Pimco assombra os mercados não só pelo volume da dívida, mas também por não se tratar de uma singularidade. Poucos dias atrás, a gestora Brooksfield reportou uma insolvência de US$ 750 milhões relacionada a dois prédios em Los Angeles.

Mercado imobiliário fantasma faz despencar taxas de ocupação

Uma outra peça do quebra-cabeça que explica o momento crítico vivido pelo mercado de lajes corporativas foi o fenômeno mundial de mudança do regime de trabalho presencial para a forma híbrida, ou mesmo 100% remota em diversos casos.

Esse processo fez despencar as taxas de ocupação dos prédios corporativos, impactando na arrecadação dos proprietários com a locação dos escritórios. Só em Manhattan, coração financeiro de Nova York, a transição para o trabalho remoto pode estar drenando US$ 12,4 bilhões ao ano da economia local, segundo reportagem da Bloomberg.

Paralelamente, o enxugamento do quadro de funcionários que tem se tornado página comum no mundo das empresas de tecnologia não ajudam a aliviar a alta vacância dos escritórios controlado por fundos como a Columbia e a Brookfield.

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Taxas hipotecárias atingem pico

Após desacelerar do pico de 7% registrado em novembro, a taxa fixa média de hipoteca de 30 anos voltou a arrancar e alcançou o patamar de 6,5% neste último dia 2 de março, de acordo com a empresa provedora de créditos dos EUA Freddie Mac. Um ano atrás, essa mesma taxa estava avaliada em 3,76%.

EUA – Imobiliário – Taxa de Mortgages nos picos deste ciclo, uma enorme restrição ao mercado imobiliário. Já há evidentes sinais de desaceleração no setor: pic.twitter.com/ogghZ5W429

— Dan Kawa (@DanKawa2) March 2, 2023

O novo movimento de alta obedece a percepção mais pessimista de que o Fed não concluiu sua batalha contra a inflação, haja vista a divulgação dos últimos dados inflacionários, o que deve requerer da autoridade monetária novos incrementos na taxa básica de juros nos próximos encontros.

As taxas de hipoteca tendem a reproduzir o comportamento geral dos rendimentos de títulos soberanos americanos de 10 anos (T-Note) que variam em função das decisões presentes e futuras do Federal Reserve, bem como se desenvolvem as reações dos investidores.

Quando tais taxas de rendimento sobem, assim o fazem as taxas de hipoteca nos EUA. O ambiente mais restritivo para os juros tem diminuído a tomada de novos empréstimos hipotecários, desestimulando o setor e levando a uma queda do preço dos imóveis.