Revolução na sua porta: cinco motivos para investir nos fundos imobiliários em 2020

“O ano de 2019 foi um ano emblemático para os fundos imobiliários”.

A avaliação de Renan Manda, analista da XP Investimentos, é cirúrgica diante do momentum atual da indústria de fundos imobiliários no Brasil, em meio à crescente procura por esta modalidade de investimento, principalmente entre pessoas físicas.

Em relatório obtido pelo Money Times, a corretora destrincha cinco principais motivos para considerar o “amadurecimento da indústria de fundos imobiliários” neste ano e a trajetória positiva para 2020.

Negociações em alta

O primeiro ponto levantado por Manda se refere à crescente liquidez de negociações dos fundos imobiliários, ou seja, maior facilidade para investidores comprarem e venderem ativos no mercado.

“O volume de negociação diária das cotas de fundos imobiliários saltou de R$ 46 milhões por dia em 2018 para R$ 126 milhões por dia em 2019”, destaca o analista, ao ressaltar a alta de 174% ocorrida de um ano para outro.

Neste contexto, o número de fundos imobiliários com liquidez diária acima de R$ 1 milhão passou de 12 ativos para nada menos que 55 fundos.

Especificamente, o fundo imobiliário XP Malls (XPML11) é o mais líquido do mercado, com negociação diária de R$ 19 milhões em média.

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R$ 11 bilhões

Com o crescimento desta modalidade, ocorreu tanto número superior de novas gestoras no mercado quanto expansão das instituições já existentes.

“O crescimento veio não só da valorização de seus ativos, mas também através da captação de recursos via ofertas públicas”, aponta a XP Investimentos, projetando ainda que o ritmo de ofertas não deve apresentar sinais de arrefecimento.

Como exemplo, em 2019, o trio de gestores composto por Kinea, XP Investimentos e Credit Suisse captou em conjunto cerca de R$ 11 bilhões através de IPOs (ofertas públicas iniciais) de novos fundos e via follow-ons (ofertas subsequentes) de fundos já existentes, o que é ” praticamente 5 vezes mais que o valor levantado ano passado”.

Governança corporativa

Dentre todos os cinco pontos levantados por Manda, este é o mais emblemático: a maior governança corporativa na indústria de fundos através da participação crescente de pessoas físicas nas decisões gerenciais.

Como exemplo, a XP Investimentos cita o caso do fundo imobiliário TB Office (TBOF11) e da venda do edifício Tower Bridge.

Inicialmente avaliado em R$ 909 milhões, os cotistas consideraram o valor demasiadamente baixo e recusaram a proposta de venda à Hedge Investments.

Os novos interessados enviaram as propostas e o empreendimento foi vendido para o fundo imobiliário JS Real Estate Multigestão (JSRE11) por R$ 1 bilhão, acima de seu valor patrimonial.

Consolidação em foco

A XP Investimentos avalia que ocorreram “sinais de um possível início de consolidação nos fundos imobiliários”, pela negociação do edifício Tower Bridge e pela incorporação das cotas dos fundos CSHG Hedge Top FoF II 2 (FOFT11) e CSHG Hedge Top FoF II (TFOF11) pelo fundo CSHG Hedge Top FoF III (HFOF11).

“Na nossa visão, eventos de possíveis consolidações serão cada vez mais frequentes nos próximos anos e podem acabar gerando fundos (existentes ou novos) maiores, mais líquidos e mais diversificados”, afirma Manda. “Esses fatores serão chave para o amadurecimento do mercado de fundos imobiliários”, completa.

518 mil

Por último, o crescimento de 150% na base de investidores de fundos imobiliários em 2019, chegando a 518 mil até outubro, evidencia a maior procura por este tipo de investimento.

“A base de investidores ainda é cerca de um terço da base de investidores totais da B3”, diz Manda, na comparação com 1,6 milhão de pessoas físicas que investem na B3 (B3SA3).

Os 518 mil representam parcela inferior a 0,3% de toda população do Brasil e, como efeito de comparação, nada menos que aproximadamente 24% da população norte-americana – cerca de 78,52 milhões investem em modalidade análoga nos EUA, os chamados REITs (Real Estate Investments Trust).