Safra corta preços-alvo de incorporadoras e aponta estoques como desafio; uma ação pode saltar 53%

O Banco Safra reduziu os preços-alvo das cinco incorporadoras de média e alta renda sob sua cobertura, em meio a uma perspectiva mais cautelosa para o segmento diante do aumento dos estoques e dos juros ainda elevados.

Apesar dos cortes, a instituição manteve recomendação de compra para Cyrela (CYRE3), Moura Dubeux (MDNE3), Eztec (EZTC3) e Lavvi (LAVV3), enquanto segue neutra em relação à Even (EVEN3).

Em relatório, os analistas Rafael Rehder e Olavo Fleming, responsáveis pelo documento, avaliam que o ambiente atual reforça a necessidade de seletividade entre as construtoras.

Segundo eles, estoques elevados e restrições à capacidade de compra devem pesar sobre o crescimento do setor, embora empresas com balanços saudáveis, histórico de execução e maior exposição ao Minha Casa, Minha Vida (MCMV) tenham maior proteção.

Nesse contexto, Cyrela continua sendo a principal escolha (top pick) do Safra no segmento, seguida pela Moura Dubeux.

Estoques em alta

De acordo com o relatório, a alta dos lançamentos de imóveis de médio e alto padrão em 2025 não foi acompanhada pelo mesmo ritmo de crescimento das vendas.

Em São Paulo, por exemplo, os lançamentos do segmento subiram 41% no ano passado, enquanto a comercialização recuou cerca de 11%.

Com isso, os estoques aumentaram 38% e a cobertura passou de 7,3 meses, no fim de 2024, para 11,4 meses, ao fim de 2025.

Em 2026, os analistas pontuam que os lançamentos até desaceleraram, mas a demanda continua pressionada. As vendas acumuladas no ano caem 19%, levando a cobertura de estoque para 12,5 meses, segundo a dupla.

O movimento é particularmente relevante nos nichos de maior valor. Empreendimentos acima de R$ 5 milhões tiveram alta de 169% nos lançamentos em 2025, enquanto as vendas cresceram 89%. Como consequência, o estoque dessa faixa aumentou 94%.

A leitura do Safra, nesse cenário, é de que o setor entra em uma fase mais seletiva. Para o banco, o quadro deve limitar o crescimento das incorporadoras no curto prazo.

Além disso, a instituição considera que as eleições adicionam uma camada de incerteza ao ambiente de negócios, principalmente para o segmento de alta renda, no qual decisões de compra podem ser postergadas diante de maior incerteza.

MCMV ganha importância

Por outro lado, o relatório aponta que a desaceleração dos lançamentos e a situação financeira relativamente saudável de algumas companhias ajudam a reduzir os riscos.

Os analistas destacam também a expansão de algumas incorporadoras ao Minha Casa, Minha Vida como uma forma de diversificação.

Eles consideram que o segmento de baixa renda é estruturalmente menos exposto às oscilações dos juros, o que pode contribuir para uma base de resultados menos cíclica.

De acordo com o Safra, a Cyrela, por exemplo, já possui cerca de 33% dos lançamentos no MCMV, e o banco espera que essa participação chegue a aproximadamente 45% até 2027.

Na Lavvi e na Moura Dubeux, a instituição também projeta crescimento da participação do programa: a expectativa é de que aproximadamente 40% dos lançamentos consolidados de ambas estejam relacionados ao Minha Casa, Minha Vida no ano que vem.

Cyrela é a principal escolha

Entre as empresas especificas, a Cyrela continua sendo a principal escolha do Safra, embora com novo preço-alvo de R$ 38, ante R$ 41 anteriormente.

Mesmo com a redução, o valor ainda representa um potencial de valorização (upside) de 43% frente à cotação de R$ 26,67 no último fechamento (18 de setembro).

Um dos principais pontos positivos apontados pelos analistas é o volume de vendas já contratado. Segundo eles, cerca de 85% das unidades com entrega prevista até o fim de 2028 já foram vendidas.

Considerando apenas as entregas previstas até o fim de 2027, a proporção vendida se aproxima de 90%.

Na avaliação do Safra, esse oferece proteção para o fluxo de caixa da companhia caso haja uma desaceleração mais forte na comercialização de lançamentos.

Além disso, a exposição crescente da Cyrela ao Minha Casa, Minha Vida por meio de sua marca Vivaz aparece entre os pontos positivos da tese.

Moura Dubeux tem menor estoque

Já a Moura Dubeux aparece como a segunda preferência do Safra. O banco agora tem preço-alvo de R$ 37 para as ações, contra R$ 42 anteriormente, o que indica upside de aproximadamente 53%.

O principal diferencial apontado é o nível de estoque: a companhia apresenta, segundo os analistas, cobertura de 12,5 meses de vendas, a menor entre as incorporadoras analisadas.

O dado chama atenção porque a empresa passou por uma forte expansão nos últimos anos. Entre 2022 e 2025, por exemplo, os lançamentos cresceram a uma taxa anual composta de 35%.

O Safra também destaca a exposição crescente da Moura Dubeux ao MCMV devido à parceria com a Direcional (DIRR3) e à atuação da companhia no Nordeste, região em que avalia haver uma dinâmica competitiva mais favorável.

A instituição vê o papel MDNE3 negociando a aproximadamente 3,9 vezes o lucro projetado para 2027.

Eztec tem Esther Towers como catalisador

Para a Eztec, o banco estipula preço-alvo de R$ 18, contra R$ 21,50 antes. Segundo os analistas, a companhia apresentou melhora na trajetória de vendas nos últimos trimestres, favorecida por uma carteira de lançamentos concentrada na região metropolitana de São Paulo.

Por outro lado, a empresa possui uma participação elevada de estoque pronto: cerca de 36% é composto por unidades concluídas, acima da média de aproximadamente 8% observada entre os pares analisados.

O principal catalisador para a tese, contudo, é a possível venda das Esther Towers. O relatório aponta que a locação integral das duas torres do empreendimento para o Itaú Unibanco (ITUB4), anunciada no final da semana passada, aumentou a possibilidade de monetização dos ativos.

Mesmo considerando um prazo conservador de dois anos para uma eventual venda, o Safra estima que a ação poderia negociar a cerca de 4,4 vezes o lucro de 2027, ajustado pelo valor presente líquido das torres.

Lavvi deve acelerar lançamentos

No caso da Lavvi, o banco cortou o preço-alvo de R$ 18 para R$ 14. De acordo com os analistas, o principal risco está no ritmo de lançamentos esperado para o segundo semestre de 2026 e 2027.

Isso porque a companhia possui projetos relevantes em regiões como Itaim, Moema e Brooklin, onde a competição é mais intensa. Caso a absorção dos lançamentos fique abaixo do esperado, a rentabilidade e a alavancagem podem ser pressionadas.

Por outro lado, o banco elogia o tamanho do backlog. A carteira de receitas futuras equivale a aproximadamente 1,7 vez a receita dos últimos 12 meses, acima da média de cerca de 1 vez observada entre os pares.

Isso, segundo o Safra, reduz a exposição dos resultados a eventuais surpresas negativas nas vendas.

A Lavvi também tem aumentado sua exposição ao MCMV por meio da marca Novvo. O relatório estima que aproximadamente 34% dos lançamentos da companhia em 2026 venham dessa operação.

Even tem maior estoque entre as empresas

A Even é a única companhia da cobertura do Safra que não possui recomendação de compra. O banco mantém posição neutra e reduziu o preço-alvo de R$ 9 para R$ 5.

O principal problema, segundo os analistas, está no estoque: a empresa apresenta cobertura de aproximadamente 24 meses de vendas, a maior entre as incorporadoras sob cobertura.

Além disso, 91% do estoque está concentrado no segmento de luxo, que apresentou aumento significativo da oferta nos últimos anos.

Para o Safra, esse quadro pode pressionar a geração de caixa e os resultados futuros, especialmente conforme os empreendimentos se aproximam da entrega.

Por outro lado, o banco cita que a ação negocia com desconto de aproximadamente 32% em relação ao NAV (Valor Patrimonial Líquido). A casa aponta que esse deságio pode limitar o risco de queda e oferecer espaço para valorização em um cenário de flexibilização monetária mais acentuada.

Confira as recomendações do Safra:

Empresa	Ticker	Recomendação	Preço-alvo anterior	Novo preço-alvo	Upside
Cyrela	CYRE3	Compra	R$ 41,00	R$ 38,00	42%
Moura Dubeux	MDNE3	Compra	R$ 42,00	R$ 37,00	53%
Eztec	EZTC3	Compra	R$ 21,50	R$ 18,00	34%
Lavvi	LAVV3	Compra	R$ 18,00	R$ 14,00	32%
Even	EVEN3	Neutra	R$ 9,00	R$ 5,00	25%