Emissão de cotas: Por que fundos imobiliários estão fazendo tantos ‘follow-ons’? Vale a pena entrar?

O fundo imobiliário GGR Copevi (GGRC11) foi o mais recente FII a engrossar a lista de emissão de cotas.

Segundo o fundo gerido pela Zagros Capital, a sexta oferta será para captar até R$ 197,5 milhões, com a emissão de até 1,7 milhão de cotas.

Em comunicado, o GGRC11 diz que o valor unitário das cotas será de R$ 115,50, considerando o custo unitário de distribuição – de R$ 1,50. No entanto, o valor total da oferta poderá ser acrescido em até 25%, podendo chegar perto de R$ 250,1 milhões.

Além disso, o fundo explica os recursos serão destinados ao projeto de ampliação do centro de distribuição logístico em Anápolis, no interior de Goiás. O projeto será desenvolvido pelo FII e pelo Grupo Santa Cruz, das empresas Distribuidora de Medicamentos Santa Cruz e Panpharma Distribuidora de Medicamentos.

A operação, divulgada na semana passada pelo GGR Copevi, prevê investimentos de R$ 110 milhões para as obras, que devem ter até três fases. A ampliação do empreendimento deverá somar 40 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL).

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Emissões de bilhões

Assim como as empresas listadas na Bolsa brasileira, que intensificaram as ofertas subsequentes de ações (follow-ons) em 2023, os fundos imobiliários aqueceram o mercado de ofertas.

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Segundo estudo da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), sobre as emissões no mercado de capitais brasileiro, os FIIs levantaram R$ 10,9 bilhões este ano, até julho. Os valores não incluem as emissões de Fiagros. O total já supera o registrado no mesmo período de 2022, de R$ 10,8 bilhões.

Por outro lado, o número de operações é menor este ano, somando 99 emissões de cotas até 31 de julho, contra 110 no mesmo período do ano anterior.

Porém, essa conta fechará agosto muito maior. Além da oferta anunciada pelo GGRC11, o fundo BTG Pactual Logística (BTLG11) confirmou na semana passada a sua 12ª emissão de cotas, na qual pretende levantar R$ 600 milhões.

Nesta semana, quem encerrou a sua oferta foi o LogCP Inter (LGCP11), que captou R$ 65,8 milhões. Segundo o fundo de tijolo, que investe em ativos logísticos, o interesse pela aquisição das cotas foi três vezes maior que a oferta.

Para o sócio-diretor da Inter Asset, Mauro Lima, a tendência é a retomada de investimentos via FIIs de tijolos, agora em patamares de preços mais reais.

“O lastro dos fundos são seus ativos e o que eles podem gerar de receita. Arrefecida a visão pós-pandemia de covid-19, que distorceu os preços de alguns segmentos de ativos, a tendência é que os preços convirjam para valores mais justos”, avalia o executivo da gestora do LGCP11.

Por que fundos imobiliários estão fazendo tantos ‘follow-ons’?

O gatilho para o movimento observado entre janeiro e julho foi a previsão de queda da taxa básica de juros (Selic), consolidada no começo deste mês.

Na primeira semana de agosto, o Banco Central (BC) cortou a Selic pela primeira vez desde 2020, após manter a taxa em 13,75% por exato um ano. A autoridade monetária já sinalizou que deverá promover mais cortes na mesma magnitude, de 0,50 ponto percentual (p.p.).

“Dá um ânimo importante para a indústria de FIIs e de imóveis, como um todo”, disse o gestor e diretor financeiro da Tellus, João Paulo Germanos, em entrevista ao Money Times no mês passado, antes do corte de juros.

O executivo da gestora dos fundos Tellus Properties (TEPP11) e Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11) acrescentou que, mesmo que a Selic caia para perto de 12%, “não é o ideal”. Porém, vai estimular o número de emissão de cotas.