Fundo imobiliário entrega retorno acima dos pares, mas XP alerta para risco elevado; confira

Fundo imobiliário entrega retorno acima dos pares, mas XP alerta para risco elevado; confira (Imagem: MicroStockHub/ istockphoto)

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A XP Investimentos manteve a recomendação neutra para o fundo imobiliário Habitat Recebíveis Pulverizados (HABT11), mas com preço-alvo de R$ 95,40 para as cotas, o que representa potencial de valorização (upside) de 28% em relação ao preço atual.

Em relatório, os analistas Marx Gonçalves e Eduardo Bacelar apontaram que o veículo apresenta performance histórica acima dos referenciais do mercado, atuação técnica e diligente da gestão e elevado desconto em relação ao seu valor patrimonial (P/VP).

Ainda assim, afirmaram que a decisão de não indicar compra se baseia principalmente nos seguintes fatores:

• Exposição a créditos mais arrojados, o que exige cautela no atual cenário macroeconômico;
• Garantias consideradas menos evidentes;
• Dividend yield até elevado, de 16%, mas insuficiente frente a alternativas com melhor relação risco-retorno disponíveis no mercado.

Perfil do FII

O HABT11 é um fundo de recebíveis imobiliários (papel) com perfil de risco arrojado, originalmente estruturado pela Habitat Capital, mas incorporado à XP Asset há quatro anos, após a aquisição da antiga gestora.

Atualmente, o veículo reúne aproximadamente 55 mil cotistas na bolsa de valores (B3) e patrimônio líquido (PL) em cerca de R$ 775 milhões.

Segundo a XP, desde a sua estreia, o FII acumula retorno de quase 104%, considerando tanto a valorização da cota quanto os rendimentos distribuídos — resultado que supera o desempenho de outros fundos high yield e comprova, na visão da corretora, a capacidade técnica da gestão mesmo em cenários adversos.

Por outro lado, os analistas ressaltam que esse histórico também veio acompanhado de maior volatilidade e risco, reflexo do perfil mais agressivo da carteira.

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Portfólio mais arriscado exige cautela

De acordo com o relatório, embora parte relevante dos empreendimentos ligados aos CRIs do FII apresente estágios avançados de obras e vendas, a carteira mantém exposição significativa a segmentos considerados mais arriscados, como multipropriedade (48%), loteamentos (25%) e incorporações verticais (24%).

Além disso, cerca de 16% do patrimônio líquido está alocado em séries subordinadas e 1,8% em séries mezanino, estruturas que não possuem preferência no recebimento dos fluxos de recebíveis.

“Os CRIs contam com estruturas robustas de garantia, incluindo alienação fiduciária de imóveis, cessão fiduciária, além de fiança e aval dos sócios, entre outros mecanismos”, afirmou a XP.

“No entanto, os ativos oferecidos como garantia estão distribuídos por 11 estados brasileiros com menor liquidez, o que pode representar um desafio”, prosseguiu.

A corretora também destacou que a gestão do fundo segue promovendo reciclagem ativa do portfólio, buscando reduzir a exposição a operações mais complexas ou com perspectivas mais desafiadoras.

Mesmo assim, parte relevante do patrimônio ainda permanece alocada em créditos desenquadrados nas métricas internas de monitoramento, que continuam em processo de gestão intensiva.

“Acreditamos que o mercado já precifica, de forma mais do que suficiente, os riscos mapeados no portfólio do FII. Por outro lado, entendemos que o cenário de juros elevados por período prolongado, aliado a seus efeitos sobre a atividade econômica, ainda exige cautela em relação a créditos high yield. Por isso, mantemos nossa recomendação conservadora de posição neutra.”