Ibovespa Pela 1ª vez no Brasil, projeto de crowdfunding imobiliário tem ciclo completo; Retorno chega a 18,7%
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Por Lucas Obino, sócio-fundador da Urbe.me
Principal modalidade do financiamento coletivo em todo o mundo, o crowdfunding imobiliário deve movimentar R$ 300 bilhões só nos Estados Unidos até 2025. No Brasil, o modelo foi inaugurado em 2015 pela Urbe.me, plataforma eletrônica pela qual 30 empreendimentos imobiliários obtiveram a captação total de R$ 49 milhões até o momento. Até o final do ano, deverão ser R$ 70 milhões. Sozinha, a Urbe.me representa metade de todo o mercado de investimento coletivo do país.
Por conta dos prazos da construção civil, só nos últimos dois meses, as primeiras operações do crowdfunding imobiliário chegaram à ponta do investidor, o que se deu com remunerações bem superiores às médias encontradas hoje no mercado.
No final de julho, 140 cotistas que aportaram R$ 740 mil em recursos para a construção do condomínio Libres, projeto da incorporadora Rotta Ely, na Zona Sul de Porto Alegre, receberam a remuneração de R$ 1,092 milhão.
Disponibilizado na plataforma em 2016, o projeto garantiu um retorno sobre o investimento dos cotistas de 18,7% ao ano, cerca de 300% do CDI atual. Foi a primeira vez que o ciclo completo de uma operação de crowdfunding imobiliário foi concluído no país.
Logo em seguida, houve a segunda liquidação, com o pagamento de R$ 1,7 milhão a 320 cotistas que investiram R$ 1,5 milhão nas obras do Residencial Acapulco, em Rio Claro (SP), projeto da incorporadora Domus Populi, que teve duração de doze meses. O retorno foi de 14% ao ano.
Em um cenário de juros baixos e lenta retomada econômica, que comprometem tanto investimentos em renda fixa quanto variável, as primeiras operações concluídas pela Urbe.me garantiram um retorno superior a 1% líquido ao mês.
Como ocorreu nos casos do Libres e do Acapulco, a Urbe.me disponibiliza cotas de empreendimentos em seu site a partir de R$ 1 mil. Em um momento de perda de poder aquisitivo, a possibilidade de realizar aportes, particularmente no setor imobiliário, com pequenos valores é uma das razões para que o número de investidores na plataforma tenha saltado de 3.000 em 2018 para atuais 4.928. Com o crescimento, os projetos, que eram disponibilizados por até três meses no site para que atingissem suas metas de captação, passaram a permanecer apenas por uma semana.
A remuneração aos cotistas se dá com base no Valor Geral de Vendas. Os riscos são basicamente o de inadimplência da incorporadora e o de mercado. No primeiro caso, diferente do que corre no equity crowdfunding, que consiste na compra de participações no capital de startups, o cotista da Urbe.me não é um sócio, mas um credor que dispõe de um título executável. Já no caso das vendas não seguirem conforme o planejado, o investidor recebe, no mínimo, seu aporte mais uma remuneração de 120% do CDI, já que, no caso da Urbe.me, os títulos são vinculados uma dívida.
O crowdfunding imobiliário propiciou a pequenos investidores o acesso ao início dos empreendimentos, cobertura de caixa de incorporadoras e outros custos do setor imobiliário que geralmente não são contemplados nem por financiamentos bancários nem por fundos imobiliários. Os recursos disponibilizados por essas fontes cobrem apenas a construção em si sendo que bancos têm como prática de mercado liberar os empréstimos conforme o andamento das obras.
Ao reunir cotistas, a Urbe.me disponibiliza um volume de capital que partiria ou do próprio caixa das incorporadoras ou de um investidor institucional. Assim, possibilita a aceleração das obras – e, consecutivamente, das vendas –, a cobertura de custos resultantes da incorporação, documentação, lançamento, marketing e outros não contemplados pelas fontes tradicionais do mercado e que representam cerca de 4% dos custos totais dos projetos.
Regulação
A fim de garantir tanto uma remuneração atraente quanto segurança aos investidores, a plataforma só disponibiliza empreendimentos de empresas com bom histórico de mercado, que demonstrem solidez financeira e que apresentem projetos economicamente viáveis.
Esses critérios de seleção motivaram a plataforma a operar, desde 2019, com base na Resolução 2.921 do Bacen. No exercício anterior, as operações seguiam a Instrução Normativa 588, da CVM, primeira regulamentação do crowdfunding brasileiro.
Embora seja um marco para o setor e tenha contado com a colaboração da própria Urbe.me para seu desenvolvimento, a medida estabeleceu que apenas empresas com até R$ 10 milhões de faturamento anual poderiam ser contempladas com captações via financiamento coletivo. Esse limite, que dá boa margem para operações de equity crowdfunding, acabou por ser muito restritivo para o segmento imobiliário, dada a diferença de portes entre startups e incorporadoras, particularmente, as consolidadas.
Ao migrar para regulação do Bacen, a Urbe.me pôde ampliar suas exigências quanto à solidez das empresas, qualidade urbanística e viabilidade econômica dos projetos que disponibiliza aos investidores de sua base.
Desta forma, apenas 5% dos empreendimentos ingressam na plataforma, que já foi procurada por mais de 500 incorporadoras. Ao projetar rentabilidade atraente a cotistas e garantir recursos extras para a construção civil, o crowdfunding imobiliário dá hoje apenas os primeiros sinais das possibilidades que o financiamento direto na economia real pode proporcionar tanto a investidores quanto ao setor que mais gera empregos no país.
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