Ibovespa Aluguel na reforma tributária: proprietários de imóveis terão que emitir nota fiscal, mas medida não atinge todos os locadores
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Quem aluga imóveis pode ser obrigado a ter Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) e emitir nota fiscal a partir de 1º de janeiro de 2027. A exigência faz parte da regulamentação da Reforma Tributária (Lei Complementar nº 214/2025), que prevê a cobrança do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) sobre determinadas locações por pessoas físicas.
A mudança afeta diretamente a rentabilidade dos investidores do setor imobiliário, que precisarão se adequar ao novo sistema de arrecadação para evitar autuações fiscais.
Conforme esclarece a Federação Nacional das Empresas de Serviços Contábeis (Fenacon), a exigência tem caráter estritamente cadastral e não transforma o proprietário em pessoa jurídica nem altera a sua condição de contribuinte pessoa física perante o Imposto de Renda.
A medida não atinge todos os locadores do país, ficando restrita aos investidores que ultrapassarem os limites de faturamento previstos pela legislação do IBS e da CBS.
Quem vai precisar emitir nota fiscal por aluguel de imóvel
Pelas regras definidas na reforma, deverão obter o CNPJ os proprietários pessoas físicas que, no ano anterior, registrarem receita bruta superior a R$ 240 mil com a locação de mais de três imóveis. O teto em questão será atualizado anualmente pelo IPCA.
Também entram na obrigatoriedade os locadores que receberem mais de R$ 288 mil em aluguéis dentro do próprio ano, independentemente da quantidade de imóveis alugados. Quem mantiver os rendimentos abaixo desses patamares continuará operando normalmente apenas com o CPF.
Já a criação desse CNPJ não representa a abertura de uma empresa tradicional. Também não modifica as regras vigentes do Carnê-Leão ou da tabela progressiva do Imposto de Renda. Trata-se de um identificador unificado para que a plataforma de notas fiscais eletrônicas consiga processar o recolhimento e o aproveitamento de créditos do IBS e da CBS pelas empresas que alugam esses espaços.
“É apenas o número cadastral que permite emitir a nota fiscal do IBS e da CBS. Quem não se enquadra nos critérios continua fora da obrigação, usando CPF normalmente”, disse o advogado Guillermo de Toledo Piza Kam-Chings, do escritório Fabio Kadi Advogados, em entrevista recente à Exame.
Plataforma de testes e novas regras de locação temporária
As novas regras também alcançam imóveis alugados por plataformas como Airbnb e Booking, mas com um tratamento tributário diferente.
Nas locações residenciais de curta temporada (de até 90 dias), a atividade será equiparada à hotelaria. Nesses casos, a redução da alíquota será de 40%, inferior ao desconto de 70% previsto para os contratos tradicionais de aluguel residencial, sem direito ao redutor social.
Quando a locação por temporada é exercida de forma habitual, a incidência do IBS e da CBS poderá acontecer mesmo que o proprietário possua poucos imóveis ou faturamento inferior aos limites gerais.
Implementação gradual
A implementação do novo cadastro acontecerá de forma gradual.
Embora a obrigatoriedade passe a valer em 2027, o período de adaptação começará em novembro de 2026, quando a Receita Federal disponibilizará um ambiente digital simplificado, inspirado na interface utilizada pelos Microempreendedores Individuais (MEI), acompanhado de um ambiente de testes (sandbox).
A CBS, de competência federal, começará a ser recolhida em 2027, enquanto o IBS, compartilhado entre estados e municípios, terá sua cobrança iniciada em 2029.
Holdings e revisão de contratos de aluguel
É recomendado que proprietários revisem os contratos de locação em vigor para incluir cláusulas prevendo o repasse dos novos tributos ao inquilino, evitando disputas judiciais no futuro.
A mudança também reacende o debate sobre a constituição de holdings patrimoniais.
Embora empresas consigam aproveitar créditos de IBS e CBS sobre determinadas despesas, benefício inacessível para pessoas físicas, a migração exige planejamento detalhado para avaliar custos de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cartório, honorários e o regime tributário mais vantajoso.
A reorganização promovida pela reforma tributária integra os sistemas da Receita Federal com o Comitê Gestor do IBS, garantindo rastreabilidade e reduzindo a informalidade até a consolidação total do modelo em 2033.
O cronograma prevê a substituição definitiva dos antigos tributos sobre o consumo pelo IBS e pela CBS, além da criação do Imposto Seletivo, apelidado de “Imposto do Pecado”, sobre produtos prejudiciais à saúde ou ao meio ambiente, com o objetivo de simplificar o sistema e aumentar a segurança jurídica para os investidores.
*Sob supervisão de Ricardo Gozzi.
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