Fundos imobiliários (FIIs) de galpões: Safra começa cobertura e aponta seu favorito

FIIs de galpões: Safra aponta o favorito e mantém outros 3 com recomendação neutra (Imagem: MicroStockHub/iStock)

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O Banco Safra iniciou a cobertura dos fundos imobiliários (FIIs) de galpões com recomendação de compra para Pátria Log (HGLG11), mas indicação neutra para Bresco Logística (BRCO11), XP Log (XPLG11) e BTG Pactual Logística (BTLG11).

Em relatório, a casa afirmou que a preferência pelo primeiro veículo está relacionada à diversificação do portfólio, ao aumento relevante de proventos já contratado à frente via aquisição de outros fundos e à estabilidade da renda.

Os analistas responsáveis pelo documento também citam, entre os pontos positivos, a capacidade do HGLG11 de desenvolver ativos e gerar valor para os cotistas, além de apontarem o múltiplo P/VP (preço sobre valor patrimonial), hoje em 0,89 vez, como “atrativo” em relação ao histórico do FII.

Já as recomendações neutras para BRCO11, XPLG11 e BTLG11 refletem, de acordo com o banco, valuations mais bem precificados pelo mercado.

Setor logístico

De forma geral, o Safra mantém uma visão neutra para o segmento de galpões, pois considera que o valuation atual é “razoável”, com o setor negociando, em média, a 0,92 vez o múltiplo P/VP.

Apesar disso, os analistas projetam um cenário favorável para os ativos logísticos, destacando a absorção de novas áreas e a oferta mais limitada em meio ao cenário de juros elevados, o que tende a favorecer a ocupação dos imóveis e gerar ganhos reais nos valores de locação.

O banco também cita a potencial entrada em operação de projetos atualmente não operacionais e integração de portfólios como fatores que podem contribuir para o desempenho dos fundos.

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Bolsa e mercado físico em direções diferentes

O Safra ressalta que a performance dos FIIs de tijolo é bastante relacionada às taxas de juros. Dessa forma, uma melhora do cenário macroeconômico, acompanhada pela continuidade da desaceleração da inflação, poderia favorecer o desempenho dos veículos.

Segundo o banco, embora os principais fundos de galpões tenham apresentado desempenho mais fraco na bolsa, pressionados justamente pelo nível ainda elevado dos juros e por valuations mais próximos do valor patrimonial, o mercado físico continua aquecido.

Desde o início de 2026, HGLG11, BRCO11, XPLG11 e BTLG11 recuam aproximadamente 9,3%, 6,6%, 12,5% e 3,6% na B3, respectivamente.

Os analistas apontam que a combinação entre demanda robusta e oferta disciplinada levou a taxa de vacância nacional do setor logístico a cair para 5,6% no primeiro trimestre (1T26), um dos menores níveis da história.

Ao mesmo tempo, os valores de locação de “galpões classe A” (premium) continuam avançando, sustentados principalmente diante da forte demanda em São Paulo e Minas Gerais.

“O crescimento do comércio eletrônico, a expansão de operadores logísticos e o maior custo para o desenvolvimento de novos empreendimentos têm contribuído para um cenário favorável aos proprietários, com expectativa de mais reduções na vacância e ganhos reais nos aluguéis nos próximos anos”, afirmou o Safra.

Pontos de atenção

Já entre os principais riscos para as teses de investimento, o banco cita:

• Desaceleração mais acelerada da economia, provocando desocupação dos imóveis logísticos;
• Aumento na oferta de áreas novas ou redução da demanda, gerando pressão sobre ocupação e preço dos aluguéis;
• Desaceleração do crescimento do e-commerce, com impacto sobre a demanda por área de distribuição;
• Aperto monetário adicional, com pressão sobre o custo financeiro de fundos endividados.