Juros altos: Cenário é novidade para maioria dos investidores de fundos imobiliários

O mercado financeiro conta com variados tipos de instrumentos de investimento. Esse leque de opções se amplia à medida que os anos passam, o que é ótimo para o crescimento da indústria.

Por isso, a educação financeira nunca esteve tão em pauta. Hoje em dia já é possível encontrar conteúdos de qualidade, que são produzidos por profissionais competentes e responsáveis, até mesmo pela internet e de forma gratuita.

De acordo com o levantamento Raio-X do Investidor, desenvolvido pela Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais, a Anbima, 43% ⁽¹⁾ das pessoas buscam informações pelo Google, redes sociais, sites de notícias, blogs, fóruns ou com influenciadores de investimentos. O avanço dos bancos digitais também facilitou esse processo que continua em evolução constante.

O crescimento e a popularização do mercado de capitais são recentes. Para efeito de comparação, olhando somente para investimentos na bolsa, em 2018, havia 814 mil ⁽²⁾ investidores cadastrados na B3. Sete anos depois, o número evoluiu para 4,6 milhões ⁽²⁾.

Imóveis e juros

Especialmente sobre o avanço na quantidade de cotistas dos fundos imobiliários, a evolução foi muito significativa e rápida. Historicamente, investidores brasileiros são mais inclinados aos ativos de renda fixa, por causa do constante cenário volátil e de alta nos juros. Até mesmo, pela dificuldade de acesso a outros investimentos.

Porém, com a brusca redução da taxa de juros, iniciada em meados de 2019, alternativas mais rentáveis brilharam aos olhos dos investidores – e com razão.

Dada à menor volatilidade e à característica rentista, quando comparado ao mercado de ações, os fundos imobiliários tornaram-se porta de entrada dos investidores que buscaram por um investimento mais rentável do que o ofertado com uma taxa Selic em níveis tão baixos. Esse comportamento atraiu uma série de investidores e novos fundos foram criados.

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Pelo maior apetite dos investidores, somado a outros fatores, novas estratégias surgiram como os hedge-funds imobiliários e os Fiagros. Esse comportamento fica evidente nos gráficos abaixo.

Quanto menor o patamar da taxa de juros, mais investidores passaram a alocar em fundos imobiliários. Por outro lado, quando o ciclo de alta da taxa teve início, em março de 2021, o avanço ficou um pouco menos expressivo.

Entenda o cenário

Com base nessas informações, entendemos o motivo de algum alvoroço. É a primeira vez que a maior parte dos investidores está passando por um cenário de aperto monetário fora do contexto da renda fixa. Além de verem o preço das suas cotas se desvalorizarem, especialmente neste ano de 2023, eles têm se deparado com emissores apresentando problemas de crédito e até mesmo fraude (que deve ser vista como uma exceção à regra).

A menor atratividade dos resultados dos FIIS em comparação com os resultados entregues pelos investimentos em renda fixa que rendem o CDI pressiona o preço das cotas no mercado e dificulta o ganho de capital. Neste momento, o investidor se pergunta se montou uma carteira que irá proporcionar uma renda adequada ao seu perfil e capacidade. Caso a resposta seja negativa, não seria este o melhor momento para fazer ajustes, visto que os ativos estão mais baratos e descontados?

A característica similar entre os investidores é o imediatismo. O receio de perder seu patrimônio é super legítimo, mas quando se trata de investimentos, decisões de curto prazo tendem a colaborar com os resultados negativos.

Parece clichê, mas em todos os cenários, seja de alta ou baixa de juros (a depender da inflação), alguns investimentos vão performar melhor do que outros. Nem sempre será possível acertar na mosca em todos os casos. É preciso ter serenidade para analisar números e fatos sobre os ativos para aumentar as chances de seguir caminhos com mais possibilidades de colher bons frutos.

Para concluir, é importante lembrar que o mercado é cíclico. Daqui a dois anos, quem sabe, já estaremos em um nível de juros mais equilibrado e, como consequência, veremos esse equilíbrio também refletido na remuneração dos ativos. Essa é uma expectativa que todos temos.

(1) Anbima – Raio X do Investidor 2022;

(2) Fonte: B3;

(3) Fonte: Banco Central do Brasil; e

(4) Fonte: B3 – Boletim Mensal de FIIs.