Fundos imobiliários: A Faria Lima vai mudar de endereço?

Passados três anos daquele março em que tudo mudou no mundo e o ser humano precisou aprender “no susto” a ficar em casa, o cenário para muitos dos fundos imobiliários ainda é de juntar pedacinhos e se reconstruir, principalmente para lajes corporativas e fundos de tijolo.

Com a pandemia de covid-19, imóveis ficaram vazios. Entretanto, faz um tempo que a vida voltou ao normal e prédios comerciais voltaram a ser ocupados. Porém, muitos escritórios seguem sem ocupação.

A pandemia não apenas influenciou na vacância de imóveis, como também refletiu em uma disparada de custos. E com o aluguel não foi diferente.

É sabido que a região da Avenida Brigadeiro Faria Lima, onde se concentra o centro financeiro de São Paulo, é uma das mais caras e requisitadas da cidade.

A taxa de vacância da região que abriga a categoria de “escritórios A” é de 7%, diz o gestor da Zavit Capital, Daniel Alouan. A área, considerada premium, é formada pelo bairro Vila Olímpia e a região das avenidas Presidente Juscelino Kubitscheck (JK) e Faria Lima.

“Esse é o eixo 1. Durante os meses de isolamento social, a taxa de vacância chegou perto de 10%, mas sem avançar a marca de dois dígitos”, comenta Alouan.

Fundos imobiliários atentos à ‘nova Faria Lima’

Com aluguel caro e poucos imóveis disponíveis, a região da Faria Lima vai ficando em segundo plano no pós-pandemia. Com isso, fundos imobiliários e inquilinos estão atentos à outra região, chamada de “eixo 2”, explica o gestor da Zavit.

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Trata-se da região das avenidas Engenheiro Luís Carlos Berrini e Doutor Chucri Zaidan, no Brooklin. Segundo o gestor, há uma grande oferta de prédios na região. O que explica uma vacância mais alta, perto de 34%, diz.

Recentemente, o fundo imobiliário Hedge Office (HOFC11) fechou a locação de dois andares em um prédio que faz parte do eixo 2. No comunicado sobre o aluguel, o FII comentou que a região da Chucri Zaidan é o eixo da capital paulista que, hoje, concentra uma maior demanda de locação de imóveis.

“É um espaço um pouco mais novo e que está se desenvolvendo. É uma região que entregou e está entregando muitos imóveis. A demanda pelo eixo 2 é porque o aluguel na Faria Lima é mais caro”, ressalta Alouan, reforçando que os imóveis na região da Chucri Zaidan e da Berrini “são mais baratos” para a compra.

Volta aos escritórios ajuda FIIs

O momento para ativos financeiros domésticos não é dos melhores em meio à alta da taxa de juros aqui e nas principais economias, alta consistente da inflação, entre outros fatores macroeconômicos.

Muitos FIIs, de vários segmentos, estão com preços descontados. Entretanto, o retorno do trabalho presencial pode contribuir para a melhora no desempenho deles, sobretudo os de fundos de lajes e de tijolo.

Alouan destaca que a volta do presencial tem impactado e vai impactar fortemente nas lajes corporativas. “É importante considerar que o desemprego caiu durante a pandemia. Empresas contrataram mais pessoas e, agora, buscam espaços maiores para alocá-las”, observa.

O profissional da Zavit acrescenta que as empresas estão em busca de imóveis porque precisaram devolver as locações durante o período de isolamento social para a contenção do avanço do coronavírus.

Devo investir em lajes corporativas e fundos de tijolo? 

O gestor da Zavit chama a atenção para um detalhe, que, segundo ele, investidores não levam em conta. “Mais do que a taxa de vacância, é importante observar a alavancagem dos fundos antes de tornar-se cotista”, pondera.

Ele reforça que a vacância é possível ser controlada pelo dono do imóvel, já que “sobe um pouco, desce um pouco”.

“Por outro lado, com a alavancagem alta, é preciso pensar que o dinheiro do aluguel de um imóvel pode entrar seis meses depois do contrato de locação”, diz, acrescentando que o imóvel alugado também reflete em redução de custos para o fundo imobiliário. 

Alouan e outros gestores vêm sinalizando que esses tipos de fundos devem exibir melhora no desempenho no médio prazo.

Em relatório recente, o BTG Pactual avaliou que, mesmo diante de um cenário de curto prazo desfavorável, os fundos imobiliários de lajes corporativas atrelado a ativos premium deverão ter bom desempenho nos próximos anos.

Isso em virtude do baixo nível de vacância e o baixo número de lançamentos de imóveis previstos.