Fundos imobiliários de logística: Shein, Shopee e AliExpress podem deixar o que está bom ainda melhor

O ano começou desafiador para as varejistas após a crise da Americanas (AMER3) e um olhar atento para as dívidas de companhias do segmento. Sem dinheiro imediato em caixa, empresas como Tok&Stok e Marisa (AMAR3) atrasaram o pagamento de aluguéis a fundos imobiliários de galpões logísticos.

Desta forma, a crise no varejo foi gatilho para grandes bancos e casas de investimentos reduzirem a exposição aos FIIs do setor e alertarem para um ambiente de cautela.

À época, instituições financeiras como BTG Pactual, Santander, BB Investimentos e Itaú BBA pontuaram que o cenário não era favorável para alguns fundos de logística em meio ao cenário de inadimplência e devolução de galpões, resultando na elevação da taxa de vacância.

“Isso gerou expectativa que a vacância aumentaria, seguindo o movimento dos dois últimos trimestres de 2022. Mas o que vimos foi a taxa caindo e o preço pedido de aluguel subindo”, comenta Leonardo Garcia, analista da plataforma de investimentos em fundos imobiliários Trix – da gestora TRX Investimentos.

De fato, o jogo parece ter virado. Recentemente, mais otimistas, esses mesmos bancos elevaram a alocação em fundos de galpões logísticos. Segundo o Itaú BBA, a taxa de vacância de galpões está nas mínimas desde 2016 e o preço médio pedido aumentou. 

“O mercado se recuperou dos dados ruins registrados no fim do ano passado e ignorou o noticiário negativo”, diz a equipe da casa de análises, referindo-se à crise de varejistas.

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Fundos imobiliários de logística mudam rota

Garcia explica que essa mudança tem a ver também com uma estagnação do setor de comércio eletrônico (e-commerce), entre o ano passado e começo deste ano, após o boom observado em 2020 e 2021, na pandemia de covid-19.

“O consumo segue bastante aquecido e entregas rápidas seguem sendo valorizadas pelos clientes. Com isso, os galpões logísticos de boa qualidade técnica e bem localizados são procurados pelos principais players do mercado”, comenta o analista do Trix.

No recorte regional, o BBA avalia que o Rio de Janeiro é o estado que apresenta o maior patamar de vacância física. Por outro lado, Minas Gerais voltou a um patamar de ocupação maior do que 95%.

Por sua vez, São Paulo continua sendo protagonista. O estado tem o maior estoque pronto de galpões e a maior projeção para novas entregas, diz a equipe do BBA. 

“A taxa de vacância em São Paulo é saudável e em tendência de queda. Além disso, o preço médio pedido de aluguel está em nítida ascensão”, comentam os analistas.

Galpões têm novos inquilinos

Por segmento, Garcia explica que 28,1% dos galpões são ocupados por empresas de transporte e logística, enquanto o varejo tem uma fatia de 18,6% e o e-commerce fica com 13,2%.

Um levantamento feito pela empresa especializada em varejo eletrônico Nielsen Ebit aponta que o ritmo de crescimento do e-commerce no Brasil perdeu força nos últimos anos. Se em 2020, o faturamento do setor cresceu 41%, em 2022 foi de apenas 1,6%.

Sendo assim, gigantes do comércio eletrônico como Magazine Luiza (MGLU3), Mercado Livre, Amazon e Americanas reduziram suas demandas, enquanto outros setores abocanharam esse espaço.

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A empresa de serviços imobiliários comerciais CBRE aponta que o varejo tradicional vem equilibrando as buscas pelos imóveis, puxado pelos setores farmacêutico, automotivo, agro e fotovoltaico.

Porém, o comércio eletrônico pode virar o jogo com o crescimento das varejistas chinesas no Brasil.

Aliexpress, Shein e Shopee dão gás ao setor

Garcia, da Trix, reforça que a entrada de varejistas chinesas, como Shein, Shopee e Aliexpress, no mercado brasileiro só tem a melhorar o cenário para os FIIs de galpões. 

“São novos players com poder aquisitivo e potencial de expansão no mercado nacional. De modo que a demanda por galpões com boas qualificações técnicas e bem localizados deve aumentar. Em contrapartida, o setor poderá sofrer um aumento do preço pedido de aluguel”, comenta.

O analista reforça que o momento é favorável para investimento em fundos imobiliários de tijolo, classe que abriga os galpões logísticos. 

“No segmento de logística, entendemos que existem excelentes oportunidades de investimento, mesmo com a valorização vista no ano. É possível encontrar fundos com portfólios excelentes, gestoras de prestígio e sendo negociado com um valuation atrativo”, diz Garcia.

Segundo levantamento setorial de fundos imobiliários da Trix (Itrix), galpões logísticos têm valorização de 15,2% em 2023, considerando o fechamento de 8 de setembro. O desempenho do segmento está acima do índice referência do setor (Ifix), de 13% no mesmo período.