Dividendos de até 12,1%: BTG indica 8 FIIs de tijolo com desconto; veja quais

BTG indica 8 FIIs de tijolo com desconto e dividendos de até 12,1%; veja quais (Imagem: MicroStockHub/iStock)

Siga no Youtube

Os fundos imobiliários (FIIs) de tijolo, que são aqueles que investem diretamente em imóveis físicos, seguem com desconto relevante e podem se beneficiar ainda mais de uma eventual queda dos juros de longo prazo, segundo análise do BTG Pactual.

Em relatório, os analistas Matheus Oliveira e Caio Araujo afirmaram que, enquanto a bolsa de valores já capturou parte da melhora nas perspectivas para os juros, especialmente após o resultado do primeiro turno das eleições, os FIIs de tijolo tiveram uma reação mais tímida.

Esse descompasso, na avaliação da dupla, abre espaço para oportunidades em fundos que combinam geração de renda e potencial de valorização das cotas.

FIIs com desconto

De acordo com o BTG, o IFIX Tijolo negocia atualmente a cerca de 0,85 vez o valor patrimonial (P/VP), o que representa um desconto de aproximadamente 15% sobre o valor líquido dos portfólios.

O múltiplo também está abaixo da média histórica, de aproximadamente 0,94 vez.

Para o banco, essa diferença pode abrir caminho para recuperação dos preços caso a queda do custo de capital se consolide e seja acompanhada pela manutenção dos fundamentos operacionais.

“Em fundos de tijolo com imóveis de qualidade, ocupação saudável e receitas consistentes, esse distanciamento pode oferecer espaço para recuperação dos preços conforme o custo de capital diminui”, afirmou a casa.

Leia também

Empresas

SLC Agrícola (SLCE3): Guidance sinaliza melhora em 2027, mas El Niño exige cautela; hora de comprar?

Destaques da Bolsa

PetroReconcavo (RECV3) sobe com petróleo acima de US$ 100, mas produção ‘fraca’ limita ganhos

Comprar ou vender?

Após rali eleitoral, o que ainda vale comprar? Itaú BBA vê potencial de mais de 40% em ações do varejo

Outro indicador citado pelos analistas é o spread (diferença) entre o dividend yield do IFIX Tijolo e a taxa real da NTN-B (título do Tesouro Direto) de médio prazo (com vencimento em 2035).

Pelos cálculos da dupla, o dividend yield do IFIX Tijolo está próximo de 11,6% ao ano, enquanto o juro real gira em torno de 7%.

“O spread entre o dividend yield do IFIX Tijolo e a taxa real da NTN-B 2035 também reforça a atratividade relativa: está próximo de 470 pontos-base, acima da média histórica de cerca de 360 pontos-base”, escreveram Oliveira e Araujo.

“Esse indicador funciona como um termômetro de atratividade relativa. Sua interpretação deve considerar a recorrência dos dividendos, a capacidade de reajuste dos aluguéis e as diferenças entre o rendimento distribuído pelos FIIs e a remuneração real acrescida de inflação da NTN-B. Embora exista um percentual de rendimentos não recorrentes sendo distribuídos, o indicador ilustra margem razoável atualmente”, acrescentaram.

A avaliação do BTG é de que se a queda dos juros se consolidar, os fundos de tijolo poderão combinar o recebimento de dividendos com uma reprecificação das cotas.

A oportunidade, de acordo com o banco, está em construir posição enquanto os descontos ainda são relevantes, selecionando portfólios capazes de sustentar seus resultados durante a transição.

“Em nossa visão, os preços atuais já incorporam uma parcela relevante dos riscos macroeconômicos e criam uma assimetria mais favorável para investidores. O mercado pode permanecer volátil ao longo dos próximos meses, especialmente diante das incertezas fiscais, da continuidade das eleições e da sensibilidade dos fundos à curva de juros”, afirmaram os analistas.

“Ainda assim, a combinação entre desconto patrimonial e spread acima da média sugere uma relação interessante entre preço e renda. Isso não significa que todos os FIIs de tijolo estejam baratos ou que os riscos tenham desaparecido. A seleção continua fundamental, com preferência por gestores experientes, portfólios de qualidade, estruturas de capital equilibradas e rendimentos sustentados por resultados recorrentes”, prosseguiram.

FIIs para ficar de olho, segundo o BTG

Diante desse cenário, o BTG selecionou oito fundos imobiliários de tijolo de diferentes setores que, na visão do banco, combinam deságios relevantes com fundamentos operacionais positivos e podem se beneficiar de uma queda dos juros longos.

Entre os segmentos, a instituição vê nas lajes corporativas alguns dos maiores descontos, ao mesmo tempo em que identifica sinais de recuperação da ocupação e dos aluguéis. Nesse caso, os escolhidos são VBI Prime Properties (PVBI11) e JS Real Estate (JSRE11).

Segundo o BTG, os dois veículos possuem portfólio de salas comerciais premium em São Paulo, com imóveis bem localizados e inquilinos diversificados.

Quanto ao primeiro, como avenida de valor, os analistas destacam a normalização gradual da vacância e a convergência do preço de mercado ao valor dos ativos.

No caso do segundo, afirmam que a tese combina qualidade imobiliária com P/VP de 0,66 vez, com guidance (projeção) de dividendos de curto prazo entre R$ 0,48 e R$ 0,52 por cota, enquanto a gestão projeta crescimento gradual para aproximadamente R$ 0,63 até o fim de 2029.

Galpões logísticos

Nos galpões, o BTG destaca o Bresco Logística (BRCO11) como um dos fundos de maior qualidade sob sua cobertura, com portfólio premium, boa localização e inquilinos de elevada qualidade de crédito.

De acordo o banco, “a gestão do veículo conseguiu reduzir gradualmente a vacância da carteira, favorecendo a geração de resultados nos próximos meses”.

A casa também cita o Vinci Logística (VILG11), FII de galpões gerido pela Vinci, com portfólio diversificado geograficamente e foco em ativos de elevado padrão. Segundo os analistas, a tese combina qualidade operacional e desconto patrimonial frente aos pares.

Shopping centers

Nos shoppings, o BTG seleciona três fundos imobiliários de tijolo como oportunidades. O banco vê potencial de reprecificação do setor conforme o ciclo de juros avance, embora ressalte que, em alguns casos, a distribuição atual ainda conta com resultados não recorrentes.

O primeiro escolhido é o BTG Pactual Shopping Centers (BPML11), FII com oito centros de compra no portfólio, que somam cerca de 122,2 mil m² e estão distribuídos em cinco estados do país.

Já o segundo é o HSI Malls (HSML11), também com oito empreendimentos em cinco estados, que totalizam 179,9 mil m² de área bruta locável (ABL) própria.

O terceiro, por sua vez, é o Vinci Shopping Centers (VISC11), que possui participação em dezenas de empreendimentos e cerca de 310 mil m² de ABL própria.

Hotéis

No segmento hoteleiro, o BTG destaca o Hotel Maxinvest (HTMX11), que combina receitas provenientes das diárias dos hotéis com ganhos de capital obtidos na venda de unidades.

De acordo com o banco, o fundo tem exposição concentrada em regiões de São Paulo, como Berrini-Chucri Zaidan, Itaim Bibi e Congonhas, e é apontado como a principal alternativa da cobertura para exposição ao setor.