Ibovespa Este fundo imobiliário pode pagar quase 10% em dividendos, segundo a Empiricus; veja o porquê
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A Empiricus Research recomenda a participação na 16ª emissão de cotas do fundo imobiliário BTG Pactual Logística (BTLG11) e mantém visão positiva para o veículo, classificado pela casa como uma das principais teses do segmento logístico.
Em relatório, o analista Caio Nabuco de Araujo destacou que o FII segue bem posicionado com imóveis de qualidade, escala relevante e exposição a regiões estratégicas, em um cenário de baixa vacância e demanda resiliente no setor — especialmente puxada pelo e-commerce.
Com base no portfólio pós-emissão, a Empiricus estima um preço justo de R$ 112,86 para as cotas, o que implica potencial de valorização de aproximadamente 9% frente ao valor atual, de R$ 103,18.
Além disso, para os próximos 12 meses, a projeção é de um dividend yield (retorno em proventos) de 9,4%, o equivalente a R$ 0,81 por mês.
‘Portfólio de qualidade’
Atualmente, cerca de 76% da receita do BTLG11 está concentrada em imóveis localizados em um raio de até 60 km de São Paulo, o que, na visão de Araujo, contribui para elevados níveis de ocupação e maior resiliência operacional.
O analista também chama atenção para o aluguel médio do portfólio do fundo ainda abaixo dos valores pedidos em algumas praças, o que pode abrir espaço para revisões positivas ao longo dos próximos ciclos.
“O aluguel médio da carteira [do BTLG11] está perto de R$ 25 por metro quadrado. Se compararmos com o preço médio pedido por região, nota-se uma defasagem”, afirmou. “Isso evidencia potencial reajuste nos contratos e de consequente acréscimo na receita recorrente.”
Logística a todo vapor
Segundo Araujo, o cenário segue favorável para o segmento logístico: dados do primeiro trimestre de 2026 (1T26) indicam vacância de 6,7% para galpões AAA (premium) em São Paulo, o que reforça o poder de negociação por parte dos proprietários.
“O mercado logístico atravessa uma fase relevante do ciclo, sustentado por uma combinação favorável entre demanda estruturalmente aquecida, oferta mais disciplinada e ocupação em patamares elevados”, disse.
“Esse equilíbrio tem reforçado o poder de barganha dos proprietários dos galpões, sobretudo em ativos premium, onde a escassez tende a permitir maior resiliência dos aluguéis”, prosseguiu.
Outro ponto positivo destacado é o histórico de reciclagem de ativos do BTLG11. Nos últimos quatro anos, o FII realizou cerca de R$ 1,3 bilhão em vendas, com preços, em média, 26% acima dos valores de avaliação dos imóveis, gerando ganho acumulado de R$ 4,68 por cota.
Emissão mira ativos premium
A 16ª emissão de cotas do BTLG11, voltada a investidores em geral, tem como objetivo captar R$ 1,6 bilhão e financiar a aquisição de galpões logísticos AAA em São Paulo.
O pipeline inclui dois empreendimentos no raio de até 30 km da capital paulista, com volume estimado em cerca de R$ 550 milhões, além de uma operação built-to-suit (BTS) para o e-commerce, avaliada em aproximadamente R$ 150 milhões.
Há, ainda, um pipeline adicional em negociação de cerca de R$ 1,55 bilhão, também composto por ativos de padrão elevado.
“A nova carteira de imóveis apresenta um cap rate médio um pouco acima de 9%, patamar que consideramos atrativo diante da qualidade dos galpões e da localização do portfólio informado”, avaliou a Empiricus.
“Considerando a receita dos novos empreendimentos e a estrutura de pagamento parcelado das aquisições, enxergamos potencial de geração de valor no médio prazo. Diante disso, aliado ao desconto do preço de emissão, sugerimos a participação na oferta.”
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