Fundos imobiliários: Calote de varejistas ‘acende sinal amarelo’

O ano de 2023 começou agitado para varejistas e fundos imobiliários. No mês passado, a Americanas (AMER3) pegou o mercado de surpresa ao anunciar um rombo fiscal. Em questão de dias, a empresa viu as ações derreterem, saiu do Ibovespa e de outros índices da B3, entrou em recuperação judicial e divulgou uma lista de credores com mais de oito mil nomes.

Entre esses nomes, estão fundos imobiliários que alugam imóveis e galpões logísticos para a varejista. Em meio à crise da Americanas, alguns desses FIIs comunicaram nos últimos dias que a companhia não pagou parte do aluguel referente a janeiro e que venceram este ano.

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Entretanto, a varejista abriu um caminho para outras empresas do ramo, que também estão inadimplentes com o aluguel pago a fundos imobiliários.

Afinal, é uma tendência ou um cenário pontual que atinge determinadas varejistas?

“Luz amarela” para fundos imobiliários

Para o analista de real estate da Empiricus Research, Caio Nabuco de Araujo, os episódios recentes de Americanas, Tok&Stok e Lojas Marisa (AMAR3) acendem uma luz amarela para fundos imobiliários de tijolo.

“Envolvem fundos que têm poucos imóveis e são concentrados em um ou dois inquilinos. Isso traz um risco elevado, como o caso da Marisa, já que a receita do fundo imobiliário depende muito do aluguel que recebe da companhia”, explica.

Em contrapartida, a analista de fundos imobiliários da EQI Research, Carolina Borges, acredita que o calote de varejistas seja “pontual”.

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“Talvez seja precipitado falar em efeito cascata dessas empresas e de crise generalizada no setor. Eu acredito que esses casos sejam mais pontuais”, diz, referindo-se a Americanas, Tok&Stok e Marisa.

O que explica os calotes?

Na semana passada, três fundos imobiliários confirmaram que a Americanas tem aluguéis em atraso. “Quase todos os fundos de logística são expostos à varejista. É provável que ela não pague os aluguéis, a esses e a outros fundos”, diz a analista da EQI.

Além desses, dois fundos informaram que a Marisa está com o aluguel de janeiro com vencimento em fevereiro em atraso. Um terceiro fundo ajuizou uma ordem de despejo contra a Tok&Stok também por falta de pagamento de aluguel.

Borges destaca que Marisa e a varejista de móveis e decoração têm endividamento alto e, quando a taxa básica de juros (Selic) estava em patamares mais baixos, elas conseguiram “levar bem o endividamento”.

Porém, agora, com a taxa de juros em 13,75%, o cenário fica mais desafiador. “As duas varejistas trabalham com margens mais apertadas e mais concorrência. Mais difícil seguir com endividamento alto”, avalia.

Segundo o jornal Folha de São Paulo, a Tok&Stok deve ao fundo mais de R$ 21 milhões.

O analista da Empiricus comenta que o cenário é de possível deterioração, com arrefecimento da atividade econômica do país. “Além do endividamento elevado do varejo, que tem um potencial muito destrutivo”, acrescenta.